Veröffentlichungen von Mitarbeitern der OFD Hannover

 

Die Katze im Sack?
Editorial im "altlasten spektrum" 5/01

Dipl.-Ing. Frank Engling

Ein Investor sucht eine größere Immobilie, um dort für sein Unternehmen einen neuen Standort zu schaffen oder um sie – vielleicht auch scheibchenweise – gewinnbringend weiter zu veräußern. Alles soll stimmen: Die Größe der Fläche, die vorhandene Infrastruktur, wie z.B. die Anbindung an Straße und Schiene, das Umfeld und natürlich – der Preis. Vielleicht lassen sich ja vorhandene Gebäude oder Einrichtungen noch sinnvoll in sein Investitionsprojekt einbinden? Er ist sich darüber bewusst, dass nicht alle seine Wünsche in Erfüllung gehen werden, aber er will das Risiko, das er notwendigerweise eingeht, überschaubar halten. Nach langem Suchen findet er ein vermeintlich passendes Objekt: eine ehemalige Kaserne der US-Streitkräfte. Doch bei der Ortsbesichtigung wird ihm mitgeteilt, dass auf 5 Teilflächen mit „Altlasten“ zu rechnen sei, dass weiterhin der nördliche Teilbereich – dort, wo er geplant hatte, eine Kantine zu bauen - im 2. Weltkrieg bombardiert worden sei und dort möglicherweise noch Bombenblindgänger liegen. Ihm wurde zwar eine Karte vorgelegt, auf der das vorhandene Abwassernetz eingezeichnet war, aber – wie ist der Zustand der Kanäle? Muss er vielleicht schon sehr bald Teile davon sanieren? Die Gebäude machten bei der Ortsbesichtigung einen recht passablen Eindruck, obwohl sie schon Ende der 60er Jahre gebaut wurden, aber - ist nicht vielleicht Asbest verarbeitet worden?

 „Die Katze im Sack“ will er nicht kaufen. Also müsste all diesen Unsicherheiten nachgegangen werden. Doch dafür hat er keine Zeit mehr. Das Geld, das er investieren will, soll schnell anfangen zu arbeiten. Er entscheidet sich dafür, ein anderes Grundstück zu kaufen: eines am Stadtrand, auf dem bis vor kurzem noch Rüben angebaut wurden und Kühe grasten.

Ein Fall unter vielen. Dennoch ist es den Bundesvermögensverwaltungen gelungen, für einige solcher Konversionsliegenschaften nach mühsamen Recherchen und mit entsprechenden Kaufpreisreduzierungen einen Investor zu finden. Dabei ist eigentlich alles nur ein reines Informationsproblem. Die Daten, die der Investor für eine angemessene sorgfältige Planung und Finanzierung sowie der Verkäufer für die Verkaufsvorbereitung benötigt, sind i.d.R. vorhanden. Es sind Daten, die die Fläche liegenschaftsbezogen und –übergreifend beschreiben. Der 2. UBA- Workshop „Aktuelle DV- gestützte Anwendungen im Bodenschutz– und Altlastenbereich“ am 3./4. April 2001 machte deutlich, in welchem Umfang bereits Daten und Metainformationen auf Bundes- und Länderebene zur Verfügung stehen. Die Daten müssen nur schnell, umfassend und entsprechend aufbereitet verfügbar sein, um eine differenzierte Betrachtung der Liegenschaft und des regionalen Umfeldes zu ermöglichen.

Diesem Bedarf trägt die Bundespolitik in sofern Rechnung, als das Bundeskabinett schon am 17. Juni 1998 der Einrichtung des „Interministeriellen Ausschusses für Geoinformationen (IMAGI)“ zugestimmt hat. IMAGI verfolgt das Ziel einer verbesserten Koordinierungs-, Organisations- und Dateninfrastruktur für Geodaten unter nachhaltiger Ausschöpfung der modernen Informationstechnologie für alle Anwender– und Nutzerbedürfnisse.

Anlass war ein Bericht des Bundesministeriums des Inneren zur Verbesserung der Koordinierung auf dem Gebiet des Geoinformationswesens in dem festgestellt wurde, dass Geoinformationen und ihre Verknüpfung mit Fachdaten ein Wirtschaftsgut ersten Ranges bilden, und das mit zunehmender Bedeutung. Sie stellen einen wesentlichen Teil des in der modernen Informations- und Kommunikationsgesellschaft vorhandenen Wissens dar. Geoinformationen würden auf allem Ebenen in Verwaltung, Wirtschaft, Wissenschaft und vom Bürger benötigt; sie seien Grundlage des planerischen Handelns und ihre Verfügbarkeit sei maßgebliche Vorraussetzung für Standort– und Investitionsentscheidungen.

Diese Feststellung entspricht zudem ganz dem Geist der Agenda 21, denn ihre Umsetzung hilft entscheidend mit, Ressourcen zu schonen. Um das vorhandene Wissen im notwendigen Umfang zur Verfügung stellen zu können, werden allerdings datenverarbeitende Fach- Werkzeuge, vor allem Werkzeuge zur Datenbereitstellung beim Anwender benötigt.

Der Bund ist als größter Grundstücksbesitzer gleichzeitig in ganz besonderem Maße Betroffener wie auch Verantwortlicher. Die Verwaltung des Grundstückseigentums liegt im Verantwortungsbereich des Bundesministeriums der Finanzen und des Bundesministeriums der Verteidigung, die Verantwortung für die technische Umsetzung von Planungs- und Baumaßnahmen auf Bundesliegenschaften beim Bundesministerium für Verkehr, Bau- und Wohnungswesen.

Erst die umfassende Kenntnis über den Zustand einer Liegenschaft schafft Planungssicherheit für deren Bewirtschaftung und ermöglicht den Einblick, in welchem Umfang eine beabsichtigte Nutzungsänderung oder Nachnutzung „behindert” werden kann. Daher sollten zu folgenden Themen Bewertungen möglich sein:

-          Oberirdischer und unterirdischer Rückbau (Gebäude, Anlagen, Medienleitungen)

-          Gefahrenabwehr / Altlastensanierung

-          Entmunitionierung

-          Kontaminationsbedingte Mehraufwendungen bei der Durchführung von Baumaßnahmen

-          Baugrund - und Grundwasserverhältnisse

-          Versickerung von unbelastetem Oberflächenwasser

-          Verkehrssicherung

Die Bauverwaltungen der Länder verfügen aufgrund ihrer kontinuierlichen Präsenz vor Ort über umfassende (Fach-) Kenntnisse zu sämtlichen bebauten und bebaubaren Liegenschaften des Bundes.

Für das Facility- Management – der Basis eines integrierten Liegenschafts-, Bau- und Gebäudemanagements - sind aktuelle und umfassende Informationen über den Liegenschaftsbestand und –zustand in Form von Bestandsdaten unverzichtbar (Gebäude, erdverlegte Leitungen, Reliefveränderungen, Bodenbeschaffenheit, Flächenversiegelung, Vegetation, Kontamination usw.). Jeder Grundstückseigentümer muss wissen, dass das Grundstück durch Nutzung verändert, eventuell beeinträchtigt wird; deshalb ist der Schlüssel zu einer erfolgreichen Nachnutzung oder Vermarktung eine umfassende Dokumentation der Art und des Umfangs der Nutzung. Bestandsdaten beinhalten neben Fachdaten auch orts- und raumbezogene Daten (Geoinformationen) zur Beschreibung von Gegebenheiten eines geographischen Gebiets.

Zur Unterstützung der Liegenschaftsbetreuung haben das Bundesministerium der Verteidigung (BMVg) und das Bundesministerium für Verkehr, Bau- und Wohnungswesen (BMVBW) entsprechende Instrumente zur Verfügung gestellt (Richtlinien, Verfahrensbeschreibungen, Arbeitshilfen, DV- Werkzeuge usw.). Hierdurch ist eine bundesweit einheitliche Datenerfassung geregelt und damit werden vergleichbare Bewertungen ermöglicht.

Das Liegenschaftsinformationssystem Aussenanlagen LISA^â  (BMVg/BMVBW (2000)) gibt dem Nutzer Informationen über Gebäude und Anlagen, über schädliche Bodenveränderungen und Altlasten, über Abwasserkanäle und andere Einrichtungen auf vielen der Liegenschaften. Die Bauverwaltungen der Länder erfassen diese notwendigen Daten und werten sie aus nach  einheitlichen, in den o.g. Arbeitshilfen beschriebenen und festgelegten Vorgehensweisen. Der Bund wird so bei seinem Liegenschafts- und Flächenmanagement objektiv und nachvollziehbar baufachlich beraten. Gleichzeitig werden hierbei ökologische Anforderungen berücksichtigt, ordnungspolitische Vorgaben (z.B. das Vergaberecht) durchgesetzt, die qualitativen und quantitativen Standards gesteuert, sowie das Kosten- Leistungsverhältnis optimiert bzw. der Kostenrahmen eingehalten.

Zudem haben Liegenschaftseigentümer, die die o. g. Informationen einem potentiellen Käufer und den beteiligten Behörden zur Verfügung stellen können, einen erheblichen Marktvorteil gegenüber Verkäufern ohne Datenbereitstellung. Nach Auswerten vorhandener Daten kann der Liegenschaftseigentümer darüber hinaus geeignete Flächen aus dem Bestand aussuchen, die dem Anforderungsprofil des Käufers entsprechen; er kann also aktiv und offensiv am Grundstücksmarkt teilnehmen. Nicht zuletzt ermöglicht ein solcher Datenbestand die monetäre Bewertung von Teilrisiken und bildet somit die Grundlage für die sachgerechte Feststellung des Wertes einer Liegenschaft; gleichzeitig erhöht dadurch der Verkäufer die Investitionssicherheit beim Käufer.

Konversionsliegenschaften des Bundes können gegenüber der „grünen Wiese“ nur dann marktfähig werden, wenn qualifizierte Informationen über Kosten, Teilrisiken und Sachverhalte auf der Fläche und im Umfeld ermittelt werden. Aus methodisch erfassten Grundstücksdaten und –plänen und aus Daten des regionalen Umfeldes lassen sich die für ein Nachnutzungskonzept benötigten aggregierten Informationen mit überschaubarem Aufwand aufbereiten.

Das System ist zum grössten Teil fertiggestellt. Wichtige Module, wie z.B. das „Informationssystem Boden und Grundwasserschutz INSA^®“ sind seit Jahren im Einsatz. Es stellt, gleichsam wie eine „Chipkarte“ für den „Patienten“ Boden, die Daten von nutzungsbedingten schädlichen Bodenveränderungen und Grundwasserverunreinigungen auf Tausenden von Bundesliegenschaften dem Nutzer zur Verfügung.

Die Politik ist hier gefordert, zeitnah die Rahmenbedingungen für die Nutzung von Geoinformationen zu schaffen, denn ohne den umfassenden Einsatz der vorh. Daten und Informationen werden nicht nur Ressourcen („grüne Wiese“) vergeudet und der Bodenschutz behindert, sondern es wird auch die effiziente Bewirtschaftung und Verwertung von Bundesliegenschaften erschwert.